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    房产项目开发股东融资后“以房抵债”的法律分析

    一、案件情况

    唐某是富林公司幸福花园项目的股东,富林公司分配给唐某待售6号楼112#、113#商铺,12#、13#杂间。2012年10月10日,唐某因项目开发需要向王某借款120万元。2015年1月5日,借款到期后,唐某无法归还借款,遂与王某协商将唐某从富林公司处可分配到的待售商铺折价155万元抵偿所欠王某的借款本息136.8万元,超出部分作为王某对唐某的欠款。同日,在唐某协调下,富林公司与王某签订《幸福花园商品房订购协议》(以下简称订购协议),确定购房款155万元,富林公司同日向王某出具收据,确认收到王某6号楼112#、113#商铺,12#、13#杂间购房款136.8万元,还注明收款事由为“唐某商铺、杂间款”,后来,富林公司迟迟不与王某签订正式的商品房买卖合同,后富林公司未经王某同意将涉案商铺、杂间整体以在建工程抵押银行贷款,王某的商铺、杂间迟迟无法实现,遂起诉要求解除订购协议,返还购房款。富林公司同意将分配给唐某名下的待售商铺、杂间用于抵偿唐某欠王某的借款,但认为在订购协议解除的情况下,应由唐某偿还购房款。唐某表示同意将福林公司分配给唐某的待售商铺、杂间抵扣尚欠王某的借款,至于抵偿后唐某与富林公司之间是否存在其他债权债务,由唐某和富林公司内部处理。

    二、富林公司是否具有偿还王某款项的法律责任?

    1、富林公司偿还王某款项具有合同依据。基于以上事实可以确认,富林公司、王某与唐某共同达成债务转移协议。唐某与王某达成以唐某从富林公司处分配的待售商铺、杂间抵偿尚欠王某借款的协议,将借款债务转移给富林公司承担。富林公司与王某签订《订购协议》,并向王某出具收据收到“王某6号楼112#、113#商铺,12#、13#杂间购房款136.8万元”,还注明交款事由“唐某商铺、杂间款”的行为,表明富林公司同意将分配给唐某待售商铺、杂间的股东权益(唐某在富林公司分配商铺、商铺尚未登记至唐某名下,该商铺所有权仍归属于富林公司,唐某仅享有待售商铺、杂间同等价值的股东权益)抵偿王某的借款债权,故唐某的债务转移给富林公司承担。富林公司应分配唐某的待售商铺、杂间的股东权益法律关系趋于消灭。这样,债权人、债务人、唐某共同达成的债务转移协议。

    此时,王某应当支付富林公司的购房款已经用唐某尚欠王某的借款抵偿完毕,王某的付款义务已经履行完毕,而富林公司也与王某签订《订购协议》,并出具收条予以确认,故富林公司与王某之间的商品房预售合同法律关系已经成立并生效。商品房预售合同法律关系已经取代此前王某与唐某之间的借贷法律关系和富林公司与唐某之间待分配商铺、杂间的股东权益的法律关系。

    因此,基于商品房预售合同法律关系,富林公司依法具有向王某承担继续履行订立正式合同、办理网签、交付房屋的基本义务,也具有在合同目的无法实现,王某有权起诉富林公司要求解除《订购协议》,并要求富林公司向王某退还购房款的合同义务。

    富林公司在与王某签订《订购协议》后,未按合同约定及时办理网签,且未经王某同意,将涉案房屋抵押银行贷款,导致王某通过《订购协议》购得房产的合同目的无法实现,富林公司对此存在故意或重大过失,富林公司故意或过错行为导致王某的合同目的无法实现而解除合同,要求退回购房款,富林公司基于在履行订购协议的过错程度,也应当承担偿还责任。

    三、富林公司、王某、唐某达成债务转移,还是“以物抵债”?

    债务转移后,形成新的法律关系,后续发生的行为由新的法律关系来调整,原来的法律关系消灭。本案中,富林公司与王某形成新的商品房预售买卖合同法律关系成立并已履行。所以,在商品房预售合同解除的情况下,应按商品房预售合同法律关系来处理:由王某退还商铺、杂间;富林公司返还王某的购房款以及按《定购协议》承担相应违约责任。这样的处理后果是,富林公司原本通过转让商铺、杂间所有权来履行转移债务,但在合同解除的情况下,只是通过现金方式偿还转移债务,但收回了商铺、杂间的同等价值,没有给富林公司造成损失。基于债务转移后原有法律关系消灭,富林公司也无需向唐某分配待售商铺、杂间,至于唐某是否存在剩余股东权益,应由他们内部结算;唐某也无需基于借款关系偿还王某借款。富林公司、唐某以及王某权益均没有受损,只是将交付的房屋变成退还购房款,这不仅具有法律依据,还减少了诉累,更符合公平原则及维护交易稳定。

    以物抵债也称代物清偿,是指标的物的物权变动来清偿原有债务,使原来的债权债务关系得以清偿而趋于消灭,并不形成新的法律关系。本案唐某并没有获得富林公司分配的待售商铺、杂间的所有权,而是待售商铺、杂间同等价值的股东权益,商铺、杂间的所有权仍属于富林公司,唐某根本没有以物抵债的物权基础。(值得注意:如果商铺、杂间备案到了唐某名下,再将商铺、杂间抵偿给王某,就属于以物抵债,因为备案就具有准物权的效力,富林公司分配给唐某股东权益已经履行,此时,富林公司只是协助配合更改备案至王某名下,与王某之间并无直接法律关系)

    富林公司、王某及唐某的债务转移已经形成并生效,不可逆转,除非三方协商一致。富林公司与王某之间形成的商品房预售合同关系已经取代债务转移之前王某与唐某之间的借贷法律关系和富林公司与唐某之间待分配商铺、杂间的股东权益法律关系。本案实际上是解除商品房预售合同关系,而不是解除债务转移协议,故在商品房预售合同解除的情况下,应按照商品房预售合同法律关系来调整,而不是适用解除债务转移协议回到原来的王某与唐某之间的借贷法律关系和富林公司、唐某之间待分配商铺、杂间的股东权益法律关系来调整。因此,富林公司的辩解混淆解除商品房预售合同关系和债务转移的概念和法律适用,是没有事实和法律依据的。

                                

     


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